Evalúa la rentabilidad real de comprar una propiedad para alquilar

Análisis de Rentabilidad

Compradores (para ITP)

Gastos Adicionales

Préstamo:

El período fijo debe ser menor que el plazo total ( años)

Comisiones

Bonificaciones (Vinculaciones)

Seguro que cubre impagos del inquilino (deducible fiscalmente)

Tasa municipal de basuras (100-200€ típico)

Reducción IRPF 50-90% aplicable Sin reducción IRPF (0%)

meses al año

Propietarios / Contribuyentes ()

Reducciones IRPF (Ley 12/2023)

Consultar listado en Ministerio de Vivienda

-70% (joven 18-35)
-90% (máxima)
Reducción aplicada:

Sin reducción IRPF: Los alquileres turísticos y de temporada NO tienen derecho a la reducción por arrendamiento (50-90%).

Necesario para calcular renta imputada

Si fue revisado en últimos 10 años: 1.1%, si no: 2%

Calculado automáticamente desde la Tasa de Ocupación. Si < 12, se calculará renta imputada para los meses restantes

Gastos Deducibles Adicionales

3% del valor de construcción. Estimado: /año

Las personas físicas SÍ pueden deducir la amortización (mayor escudo fiscal)

Parámetros de Tributación

Los tramos IRPF van del 19% al 47%

Tipo general del Impuesto de Sociedades (generalmente 25%)

19% sobre base neta (con deducciones) 24% sobre ingresos brutos (sin deducciones)

🎯 Análisis de Rentabilidad

Puntuación Total:

Perfil detectado:

📊 Desglose por Dimensiones

Net Yield (%):
Cash Flow (%):
ROE (%):
Riesgo (%):
Mercado (%):

⚠️ Por favor, introduce un precio de compra válido

⚠️ Los bancos raramente financian más del 80% del valor de tasación/compra

⚠️ ¿Seguro que este precio de alquiler es correcto? Parece inusualmente alto para el precio de compra.

⚠️ Cash Flow Negativo: Tendrás que poner de tu bolsillo cada mes.

⚠️ Para calcular la renta imputada necesitas el valor catastral. Puedes encontrarlo en el recibo del IBI.

⚠️ La renta imputada parece inusualmente alta. Verifica el valor catastral y la fecha de revisión.

⚠️ Los tramos IRPF en España van del 19% al 47%. Verifica tu tipo marginal.

💡 Las empresas pueden deducir la amortización del inmueble (generalmente 3% del valor de construcción anual).

⚠️ Advertencias ()

Rentabilidad Neta (Net Yield)

Bruta
🔴 🟡 🟢
Neta
🔴 🟡 🟢
Conclusión
NOI (Net Operating Income):
Ingresos mensuales (alquiler × ocupación):
× 12 meses:
- Gastos operativos mensuales:
× 12 meses:
Costo Total del Activo:
Precio de compra:
+ Impuestos:
+ Notaría:
+ Registro:
+ Gestoría:
+ Reformas:
+ Agencia:
Total (Net Yield):
Fórmula:
(NOI / Costo Total del Activo) × 100
( / ) × 100
Net Yield (Después de Impuestos):
Fórmula:
((NOI - Impuestos) / Costo Total del Activo) × 100
(( - ) / ) × 100

Flujo de Caja (Cash Flow)

Ingresos (alquiler × ocupación):
Gastos operativos mensuales:
Cuota hipotecaria:
Impuesto estimado mensual:
Total Mensual:
Total Anual:

Retorno sobre Capital (ROE / Cash on Cash Return)

Retorno sobre capital invertido

Cash Flow Anual:
Capital Inicial Aportado:
Total (ROE):

📈 Métricas Adicionales

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Excelente Saludable Aceptable Riesgo alto No cubre deuda
Break-Even Occupancy
Ocupación mínima necesaria para cubrir gastos
Tu estimación: (Margen: puntos)
Payback Period
Tiempo para recuperar la inversión inicial
Regla del 50% (Expense Ratio)
Gastos operativos / Ingresos brutos
Ingresos brutos:
Gastos operativos:
NOI:
Regla del 1% (Ratio Alquiler/Precio)
Alquiler mensual / Precio de compra

ℹ️ En España, esta regla es orientativa. Los mercados urbanos tienen ratios <1% naturalmente. Un ratio <1% NO significa mala inversión en mercados urbanos.

Inversión Total Inicial (Cash to Close)

Impuestos:
Comisiones:
Seguros Prima Única:
Reformas:
Notaría:
Registro:
Gestoría:
Tasación:
Agencia:
Total:

Ingresos Anuales Reales (Gross Annual Income)

Alquiler mensual:
Tasa de ocupación:
Meses al año:
Total Anual:
Total Mensual:

Gastos Operativos Anuales (Operating Expenses)

Comunidad (anual):
IBI:
Seguros:
Seguro de Impago:
Tasa de Basuras:
Mantenimiento:
Total Anual:
Total Mensual:

Impacto Fiscal Anual

Desglose por Propietario

Resumen Fiscal Total (Tax Summary)

Ingresos Brutos Anuales:
Gastos Deducibles Totales:
Renta Imputada:
Base Imponible Total:
Impuesto Total:
Tasa Efectiva Global:
Nota: El impuesto se calcula individualmente para cada propietario según su tipo de contribuyente y porcentaje de propiedad.

Ingresos Netos Después de Impuestos (Net Income After Tax)

Ingresos Brutos:
Gastos Operativos:
Impuesto Estimado:
Ingreso Neto Después de Impuestos:

Desglose de Gastos Deducibles (Deductible Expenses Breakdown)

Intereses Hipoteca:
IBI:
Seguros:
Seguro de Impago:
Tasa de Basuras:
Comunidad (anual):
Mantenimiento:
Mantenimiento Adicional:
Gastos de Gestión:
Otros Gastos:
Amortización: